Строительство в зоне охраняемого природного ландшафта

Добрый день, прошу помочь!
В 2011г приобрёл земельный участок с разрешенным использованием - жилищное строительство. В 2014г пошёл в местную администрацию за разрешением на строительство и выяснилось, что с 2013г в соответствии с постановлением правительства региона мой земельный участок вместе с кучей других находится в зоне охраняемого природного ландшафта, на основании чего в выдаче разрешения на строительство мне отказали. Участок покупал для того, чтобы построить дом, для других целей он мне не нужен. А так получается, что использовать по назначению я его не могу, что в соответствии с ГК - вплоть до изъятия земельного участка из собственности. А если что-то построю - то снос за мой счёт.
Как получить разрешение на строительство?

Вариантов не много, либо оспорить в суде действия администрации, т.е. их отказ в выдаче разрешения на строительство, но судебная практика говорит, шансов выиграть равняется к нулю. Либо запросив (письменно) копию постановления (чтобы в итоге не оказались пропущенными сроки) региона об отнесении вашего участка к зоне охраняемого природного ландшафта и обратиться в суд оспорив этот нормативный акт (ст.12, п.1 ст.251 ГПК РФ это позволяет), как ущемляющий ваши права как собственника. Только затем оспорить отказ. Лучше конечно обратиться к реальному юристу.
Если честно шансов мало построиться будет. Может быть рассмотрите вариант, требования компенсации за участок в денежном выражении. Тут я думаю шансов будет побольше.

Андрей111111,
Сбросьте отказ, может быть ситуация не такая безнадежная.

Отказ Администрации во вложении.
Кстати сегодня узнал, что мой участок относится к зоне охраняемого ландшафта аж с 2006г. При этом участок я купил в 2011г и в свидетельстве о регистрации права указано: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилищное строительство, обременений кроме ипотеки нет. Та же информация указана на сайте Росреестра на публичной кадастровой карте. Причём была предистория - участок я покупал у физ. лица, на которого изначально была оформлена земля всего поселка, затем он проводил межевание, и уже затем продавал. Т.е. после 2006г через администрацию прошла куча операций с данным участком, и нигде ни разу не было зафиксировано обременение и не было изменено назначение использования. Может это как-то помочь?
P.S. Это отказ в выдаче град. плана, его я уже оспорил, сейчас идёт суд, глупость с их стороны, думаю победа будет за мной. Но аргументы в отказе выдачи разрешения на строительство будут аналогичными - представитель администрации так уже на суде и заявил.

Андрей111111, Да у Вас тут отказ в выдаче ГПЗУ. И он явно незаконен.
В соответствии с частью 17 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случае, если физическое или юридическое лицо (далее - заявитель) обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему ГПЗУ, орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку ГПЗУ и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю ГПЗУ без взимания платы. Иной порядок предоставления ГПЗУ в виде отдельного документа (не в составе проекта межевания территории) по обращению заявителя Кодексом не установлен.
Кодексом не предусмотрен также перечень документов, которые должны прилагаться к заявлению о подготовке ГПЗУ, а так же основания для отказа в выдаче ГПЗУ.
Андрей Вам прямая дорога в суд. Обратите внимание на соблюдение сроков обжалования - они составляют 3 месяца. Таким образом срок истекает 14.01.2015 года. Удачи.
После получения положительного решения, в чем я не сомневаюсь. Администрация вам выдаст ГПЗУ. Но проблема останется при получении разрешения на строительство. Здесь можно пойти двумя путями:
первый: судится в случае отказа в выдаче разрешения на строительство. Ориентировочно год.
второй: внимательно изучить тему, по охранной зоне, что нельзя и что можно и построить дом без разрешения на строительства, но с максимальным соблюдении градостроительных требований для охранных зон, а в последствии признавать право собственности на самовольное строительство, либо отбивать иск администрации о сносе самовольно возведенного дома.
третье: поставить нехороший вопрос об уменьшении стоимости з/у продавцу, который вам продал з/у.

да, я в предыдущем сообщении указал, что это отказ в выдаче ГПЗУ, этот отказ я уже оспорил, идёт суд. По закону и по настроению судьи думаю, что дело выиграю без проблем. Другой вопрос - аргументы в отказе выдачи разрешения на строительство будут теми же.
Касательно уменьшения стоимости земли - да мне это не нужно, мне нужен участок, на котором я построю дом. Да и продавец мог не знать об этой истории, т.к. по факту это был какой-то бизнесмен, который купил большой участок земли, возможно перевел его из земель сельхозназначения в земли населенных пунктов, затем разделил его на участки и потом продавал поштучно. Все эти операции естественно проходили через Регпалату, которая ни в одном случае не зарегистрировала обременений в части объекта культурного наследия. Всё-таки прошу разъяснить, тот факт, что данный участок отнесён к землям охраняемого ландшафта с 2006г, а свидетельство о праве собственности мне выдано в 2011г без обременений, и разрешенное использование - жилищное строительство, могут сыграть на руку при оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство?

Андрей111111,
Андрей не путайте категорию земли, вид разрешенного использования ЗУ и охранные зоны памятников.
Запомните: у вас категория земли- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ИЖС и скорее всего он входит в территориальную зону жилищного строительства (это можете уточнить в местной архитектуре или посмотрев генеральный план и правила землепользования и застройки) а также есть (не земли охраняемого ландшафта, как вам пытаются представить, несмотря на то что в постановлении Правительства Рязанской области, речь ведется именно о зоне охраны памятника), а зона охраны памятников..
Для того, что бы понять, что такое зона охраны памятников, рекомендую ознакомиться со ст. 34-35 Закон РСФСР от 15.12.1978 (ред. от 25.06.2002) "Об охране и использовании памятников истории и культуры", а также с Постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 N 315 (ред. от 18.05.2011) "Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации". И тогда вы поймете и надеюсь уясните разницу. По смыслу положений подп. 1 и 2 п. 2 ст. 56 ЗК РФ Ограничение прав на землю направлено в первую очередь на особенности владения и пользования земельными участками, а из этих двух правомочий, если уместно говорить в данном случае о количественной стороне, законодатель чаще делает акцент на втором правомочии.
И запомните зона охраны памятников в отличии от территориальной зоны ст. 85 ЗК РФ отличается как небо и земля. Если ваш участок по ГП и ПЗиЗ входит в тер. зону охраняемого природного ландшафта, то перспективы строительства минимальны, если в тер. зону ИЖС, но на нем имеется ограничение в виде зоны охраны памятника, то перспектива процентов 70% в вашу пользу (все зависит от того, что вы там собираетесь строить).
И еще рекомендую обратиться к юристу, который четко различает те понятия о которых я говорил вам выше, Здесь должен заниматься человек, разбирающийся в земельном и градостроительном законодательстве.

Большое спасибо за комментарии, супер!!!
Разницу между зоной охраны памятников и территориальной зоной уяснил.
Что касается Постановления Правительства РФ от 26.04.2008 N 315, мне в нём очень нравится п. 25.
Покопался на сайте администрации, нашёл ПЗиЗ нашего поселения. Во вложении разместить не удаётся - много весит, но расположен по ссылке http://www.ribnoe.ru/arhi-3.php, называется "Правила землепользования и застройки Федякинского сельского поселения". Мой участок расположен в правом нижнем углу карты, ориентировочно на участках с обозначением Р-1/СХ-3, т.е. ни о каких зонах особо охраняемых территорий речь не идёт.
Стало легче, я всё правильно расценил?
Насчёт юриста - согласен, самому такое дело не вытянуть. Только как его найти, разбирающегося и в земельном, и в градостроительном? Наймешь кого-нибудь, а он ни в зуб ногой - время, нервы и деньги на ветер...
Ещё раз большое спасибо за комментарии.